WeWork 遭遇 IPO 滑铁卢，共享办公行业最大危机被揭开
本文来自微信公众号「深网」（ID：qqshenwang），作者相欣，爱范儿经授权发布。
像 Uber 改变人们的出行习惯一样，WeWork 花了 9 年时间试图颠覆人们对于商业地产和办公的固有认知。
按照故事本来的发展脉络，WeWork 是完全有可能成为今年美股市场继 Uber 之后第二大规模 IPO 的新经济公司。然而剧情并没有按原计划进行，从美国最具价值科技公司到遭遇滑铁卢，它只用了六周时间。
WeWork 在去年底开启 IPO 之路，今年 8 月递交招股说明书时，公司本可以通过上市集资至少 30 亿美元。这项计划却遭遇了滑铁卢，因估值和商业模式遭到投资者质疑，WeWork 的母公司 We Company 不得不在 10 月 1 日正式宣布撤回向美国证券交易委员会提交的招股说明书，寻求推迟 IPO。
负面连锁反应接踵而至。
据国外媒体报道，先是首席执行官亚当·诺伊曼、公司副董事长迈克尔·格罗斯、房地产投资部门联合负责人温迪·希尔维斯坦、联合创始人以及首席品牌和影响力官丽贝卡（诺依曼的妻子）等高管相继宣布离职；随后，2000 人左右的初步裁员计划出炉，比例高达 16%；不仅如此，为了应对资金压力，WeWork 也在考虑出售几个外部收购而来的业务部门。
最新消息显示，据报道，本周 WeWork 正与公司的最大股东软银集团协商新一轮 10 亿美元融资，以帮助 WeWork 顺利度过企业结构重组阶段。
创始人亚当·诺伊曼的接替者、新任 WeWork 首席执行官阿蒂·明森和塞巴斯蒂安·古宁厄姆后来在声明中表示：「我们已决定推迟首次公开募股，把精力集中在基本面依旧强劲的核心业务当中。我们一如既往地致力于为我们的会员、企业客户、房东合伙人、员工和股东服务。我们非常希望将 WeWork 作为一家上市公司运营，并期待着在未来重新审视公开股票市场。」
但显然，短期内 WeWork 还有很多要攻克的关卡。
来自硅谷百强的迅猛扩张
时间退回到 9 年前。
同样对社区建设和设计感兴趣的亚当·诺依曼和米格尔·麦凯维创办了一家叫做 Green Desk 的公司，他们说服房东把空置的房产分成办公用的办公室，再把它租出去。
Green Desk 让二人挖到了人生第一桶金，亚当·诺依曼和米格尔·麦凯维卖掉股份，手握 1500 万美元融资，在纽约创办了现在的 WeWork。
2010 年创立之初，WeWork 所管理的房产不过两处。2011 年 4 月，WeWork 向纽约的创业者们敞开怀抱，随后又逐渐走向全国和全世界。
2014 年，WeWork 在 8 个城市里建立了 23 个据点；到了 2015 年，WeWork 旗下的办公空间从 55 处攀升至目前 500 多处。
WeWork 一直保持着高速发展的势头。截至 2016 年 3 月，WeWork 在全球的 23 座城市拥有 80 个共享办公场所，它们分布在美国的纽约、波士顿、费城、华盛顿特区、迈阿密、芝加哥、奥斯汀、伯克利、旧金山、洛杉矶、波特兰和西雅图等城市，以及英国伦敦、荷兰阿姆斯特丹、以色列特拉维夫等。
同年 3 月，在完成由联想控股和弘毅资本牵头的 A 轮融资后，WeWork 估值达到 160 亿美元。伴随着同一时期，共享经济之风在中国互联网掀起巨大风浪，WeWork 也由此打入中国市场，上海成为它落脚的第一站，并随后又进入了北京、广州、武汉等多个城市。
2018 年 7 月，WeWork 再次获得由挚信资本、淡马锡控股、软银集团、软银愿景基金 (「愿景基金」) 及弘毅投资领投的共计 5 亿美元 B 轮融资。
2018 年 11 月 14 日，根据路透社的一份投资者报告显示，WeWork 从日本软银集团公司获得 30 亿美元的新增投资。
一路高歌猛进， WeWork 截至目前已在 29 个国家的 111 个城市设有 528 个办事处，目前有 52.7 万名成员，高于 2018 年 6 月底的 26.8 万名和 2018 年 12 月底的 40.1 万名，其中 40% 的成员被认为是企业客户。
持续亏损与盈利质疑
WeWork 创造的神话并没有持续太久，转折发生在 8 月 14 日，WeWork 向美国证券交易委员会提交了 IPO 招股书，长期以来萦绕在 WeWork 头上的神秘面纱终被揭开。
招股书显示，2016 年到 2018 年 WeWork 的营收分别为 4.36 亿美元，8.86 亿美元和 18.21 亿美元。然而，与多数共享经济公司类似，营收上的持续增长来源于背后门店不断扩张带来的亏损。
尽管 WeWork 最大股东、软银创始人兼首席执行官孙正义在一次采访中公开表示支持 WeWork，并称 10 年之内，这家公司将「实现可观的盈利」，但眼下的亏损依然无法消除投资者的担忧。
招股书显示，从 2016 年到 2018 年期间，WeWork 的净亏损额从 4.29 亿美元，持续扩大至 19.27 亿美元。到 2019 上半年，净亏损额则达到 9.04 亿美元，较去年同期增长了 25.2%。
这些数字意味着，2019 年上半年，WeWork 每获得 1 美元收入就要亏损约 2 美元。
10 月 6 日，摩根士丹利首席美国股票策略师迈克·威尔逊表示，WeWork 首次公开募股的失败标志着一个时代的结束。威尔逊表示，「在我们看来，为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经结束了。」
这意味着科技企业和其他高增长软件类股将面临困境，并将给整体市场带来压力。「这是一场激烈的挤兑，但对任何东西给予极高的估值都不是好主意，特别是对那些可能永远无法产生正现金流的企业而言。最具投机性、定价最不合理的市场领域已经开始崩溃。」威尔逊说。
一场共享经济泡沫？
WeWork 的模式很简单，直白讲就是在市场上找到房产，长租下来，然后改造成共享办公空间，然后以更高的价格出租给个人或者初创公司。
凭借新经济公司的外壳，WeWork 估值在今年 1 月一度达到 470 亿美元。根据 CB Insights 数据显示，今年年初，Uber 估值 720 亿美元，WeWork 估值 470 亿美元，Airbnb 估值 293 亿美元，国内的滴滴出行估值也有 560 亿美元。可见，WeWork 所获高估值与其对标的共享经济行业繁荣发展不无关系。
但如果横向对比另一家比利时的共享办公品牌 IWG 集团 (前身是 1989 年成立的 Regus 商务中心)，你就会发现 WeWork470 亿美元估值高的离谱。
截至 2018 年上半年，IWG 集团已建立起全球超过 250 万人的会员社区，在 110 个国家的 1090 个城镇拥有 3211 个办公中心，提供近 50 万个工位。无论是会员数量，覆盖国家和城市，运营的办公地点数量，还是全球的租赁面积，IWG 集团都远超过 WeWork，但其估值却只有 37 亿美元。
为此，一些投资人认为 WeWork 不是科技公司，只是房地产企业，不宜享受如此高的估值。
WeWork 想做的，是通过互联网改变人们对于办公空间的传统认知，但实际上，其商业模式还停留在签订长期租赁合约，再将物业转租给企业客户的旧有模式框架里。
招股书显示，WeWork 成本支出中占比最大的部分是办公用地的运营费用，其中大部分来自于租赁费用，WeWork 通常与房东签订 10 到 15 年租赁合同，费用则分摊在每期的费用支出中。2016 年到 2018 年期间，这部分运营费用分别为 4.3 亿美元、8.1 亿美元和 15 亿美元，占总营收的比例分别为 99.3%、92.0% 和 83.5%。
由此，WeWork 科技公司属性被质疑，一些投资认为，WeWork 不是科技公司，只是房地产企业，不宜享受高估值。
今年 9 月，在决定放弃首次公开募股的时候，WeWork 的估值已经降到 100 亿到 120 亿美元区间——相比较于年初的 470 亿美元蒸发了近 75%。
中国「门徒」的突围
面临困境的 WeWork 并非孤例。Regus 和 HQ Global Workplaces 早在 2000 年就通过类似的基础商业模式，租赁改造，然后提供短期转租，得到了投资者的追捧。他们认为 Regus 和 HQ Global Workplaces 可以利用办公室业务打造一个面向成长型公司的庞大服务网络。
但是随着科技泡沫破裂，共享办公的服务需求和营收均大幅下降，在长期租约和债务的困扰下，HQ 和 Regus 的美国子公司均申请了破产保护，最后幸存下来的仅有 Regus。这意味着，共享办公的发展与行业环境紧密相关。
由于身携浓厚的互联网基因，共享办公企业并不满足于只做工位及办公空间的提供者，更多的是希望扮演「资源对接商」的角色，这对共享办公企业本身的资源嫁接、运维筹措、系统服务的能力都提出了前所未有的挑战。
其中一个重要风险在于，当由于科技泡沫破裂导致需求下降时，共享办公的营收也会随之下降，而它所需要支付的租金却遵循房地产发展规律依旧维持不变。
WeWork 过去成长壮大的几年里，出现了一批中国式「门徒」。
2015 年前后是一个重要节点，彼时以孵化器、众创空间、联合办公等为名义开展的新型办公空间受到极大追捧，纳什空间、氪空间、梦想加、优客工场、无界空间（后与优客工场合并）等先后入局。
在快速发展的同时，共享办公空间遭遇入住率、盈利模式、差异化服务、商业安全等多方面的问题。
「2015-2016 年，就有几家联合办公的公司出现了资金链断裂的问题，他们在没有摸清楚商业模式的情况下，没办法获取盈利。」易观分析师冯超说。
事实上，很多联合办公平台会向孵化器方向发展，因此其资金、人员配置、相应的服务也需要一个大量的前期支出。
不久前提交 IPO 申请的 36 氪并未打包其共享办公业务氪空间。
WeWork 的折戟无疑为后来者敲响警钟。其亏损的原因可以归结于日益增长的租金的成本，以及为了获取更多的用户去做资金的补贴。
共享办公行业一个必须要面对的问题在于，仅靠办公空间的租赁收入难以支撑起一个完整的商业模型。有数据显示，共享办公出租率平均达到 85% 时才能保持盈亏平衡，但这个数字并不容易达到。尤其在共享办公发展前期和依靠收购来扩张的时期，盈利难已然成为行业共性问题。
业内人士表示，近两年初创企业数量逐步减少，共享办公一哄而上供大于求，不少共享办公因为融不到资、盈利模式单一、入驻率低、服务专业度不足等原因经营困难，逐渐被市场淘汰。
租工位长期是共享办公主要盈利手段。为了走出困境，共享办公向入驻企业提供各种服务，比如资源对接、融资路演等配套服务。
优客工场创始人毛大庆曾表示，租金并不能为平台带来大规模的盈利，在用户规模与品牌价值的基础之上建构的增值服务才是共享办公行业后续盈利的关键点所在。比如，除了提供办公环境外，是否能为初创、中小微以及大型企业提供企业托管、业主合作、FA 等额外服务。
一些共享办公运营商尝试从重资产走向轻资产，除了为客户整体装修，他们探索输出运营管理。思微共享办公创始人端木杨表示，过去租场地装修，再租出去给新的租客这种模式风险过高，无法保证正常现金流。现在公司不再盲目地租用场地，而是和房地产商合作共同经营。
而眼下，中国共享办公的玩家势必要在租金之外找到更稳定的盈利模式，才能避免重蹈 WeWork 的覆辙。
